Condominio in edificio corpo unico ad uso residenziale articolato su due scale indipendenti con ingressi da cortili indipendenti composto da unità abitative con contatori indipendenti

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto
Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77,
ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese
sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del
110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla
efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e
delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al
consolidamento statico o alla riduzione del rischio
sismico degli edifici (cd. Superbonus), effettuati su unità immobiliari
residenziali.
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese
sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le tipologie e i
requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei
commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito
soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi
commi 9 e 10.
Da ultimo si fa presente, che l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f) della legge
30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119
del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica alle spese
sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa sostenuta
nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari
importo.
L’articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 prevede che
l’efficacia della sopra richiamata proroga di cui al comma 66 “resta
subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione
europea”.
Ai sensi del comma 8-bis dell’articolo 119, come da ultimo modificato dal
decreto legge n. 59 del 6 maggio 2021, “Per gli interventi effettuati dai
condomini di cui al comma 9, lettera a), la detrazione del 110 per cento
spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022”.
Come previsto dal comma 8 dell’articolo 1 del decreto legge n. 59 del 6
maggio 2021, l’attuazione degli interventi di cui al comma 3 è soggetta “alla
procedura di notifica ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 3, del Trattato sul
funzionamento dell’Unione europea, sono concessi previa autorizzazione
della Commissione europea”.
Con riferimento all’applicazione delle agevolazioni di cui al “Superbonus”
sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24, con la
risoluzione 28 settembre 2020, n. 60, e con la circolare n. 30 del 22 dicembre
2020, cui si rinvia per tutti i necessari approfondimenti circa le tipologie
degli interventi agevolabili e i relativi limiti di spesa ammissibili.
Sul punto, si osserva che la circolare n. 24 del 2020, al paragrafo 2, ha
evidenziato che il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese
relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione
energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (c.d.
interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati
congiuntamente ai primi (c.d. interventi “trainati”). In entrambi i
casi, gli interventi devono essere effettuati, tra gli altri, su parti comuni di
edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati).
A tal fine si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di
comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini,
costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate
separatamente (box, cantine, etc.) ed una comproprietà sui beni comuni
dell’immobile (cfr. anche la risoluzione n. 60 del 28 settembre 2020).
Si precisa, inoltre, che il singolo condomino usufruisce della detrazione per i
lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici in ragione dei millesimi di
proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti
del codice civile.

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, la citata
circolare n. 24 del 2020 ha precisato che le relative spese possono essere
considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un
edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie
complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese
nell’edificio sia superiore al 50 percento, è possibile ammettere
alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non
residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per
le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa
la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei
possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad
abitazione comprese nel medesimo edificio, e in tal caso il limite di spesa
deve essere computato considerano solo tali unità (cfr. la circolare n. 30 del
2020, paragrafo 4.4.4)
Circa le tipologie di interventi “trainanti” ammissibili all’agevolazione in
esame, si rimanda ai commi 1 e 4 dell’articolo 119 del decreto rilancio. In
particolare, si osserva che il comma 1, lettera a) del suddetto articolo 119
dispone che rientrano nell’agevolazione “gli interventi di isolamento
termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che
interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per
cento della superficie disperdente lorda dell’edificio (…)”
Ai sensi del comma 2 del medesimo articolo 119 del decreto Rilancio, il
Superbonus spetta anche per le spese sostenute per tutti gli interventi di
efficientamento energetico eseguiti congiuntamente con almeno uno degli
interventi “trainanti” di cui al comma 1 del medesimo articolo e indicati
nell’articolo 14 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 (interventi “trainati”),
nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascuna
categoria di intervento (cfr. circolare n. 30 del 2020, paragrafo 4.4.3, e
circolare n. 24 del 2020, paragrafo 2.2.). Allo stesso modo, rientrano tra gli
interventi “trainati” anche quelli previsti ai commi 5, 6, e 8 del decreto
legge 19 maggio 2020, n. 34, per cui si rimanda ai chiarimenti resi dalla
circolare n. 24 del 2020.
Inoltre, si fa presente che, ai fini dell’accesso alla detrazione in commento,
per gli interventi di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119, il successivo comma
3 ha chiarito che devono essere rispettati i requisiti minimi previsti dai
decreti di cui al comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto legge 4 giugno

2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e
che tali interventi devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi
di cui ai commi 5 e 6, il miglioramento di almeno due classi energetiche
dell’edificio oggetto dei lavori, ovvero, se ciò non sia possibile, il
conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante
l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto
legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l’intervento, rilasciato da un
tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
È necessario far presente che i requisiti e le caratteristiche tecniche che gli
interventi di riqualificazione energetica devono rispettare ai fini del
Superbonus, non oggetto del presente parere, sono stati stabiliti dal decreto
del Ministro dello sviluppo Economico redatto di concerto con il Ministro
dell’Economia e delle Finanze, il Ministro dell’Ambiente e della Tutela del
Territorio e del Mare ed il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6
agosto 2020 (c.d. decreto “requisiti”), il quale, all’articolo 1, comma 2,
dispone che “Ai fini del presente decreto si applicano le definizioni dì cui al
decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192”.
In merito, per quel che interessa il caso di specie, si fa presente che l’articolo
2, comma 1, lettera a) del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192,
definisce un edificio come “un sistema costituito dalle strutture edilizie
esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne
che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici
che si trovano stabilmente al suo interno; la superficie esterna che delimita
un edificio può confinare con tutti o alcuni di questi elementi: l’ambiente
esterno, il terreno, altri edifici; il termine può riferirsi a un intero
edificio ovvero a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere
utilizzate come unità immobiliari a sé stanti”.
Tanto premesso, il condominio istante ha rappresentato che intende
svolgere degli interventi di efficientamento energetico di cui ai commi 1 e 2
dell’articolo 119, non specificatamente definiti, oltre che delle opere di
riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti solari fotovoltaici
e di sistemi di accumulo sulle parti comuni della porzione di edificio di
propria pertinenza, specificando che in tale edificio, costituito da è un unico
corpo di fabbrica, vi è anche un altro condominio (il “Condominio ___ _”),
e che vi sono due scale separate.
Ciò posto, fermo restando che esula dalle competenze esercitabili in sede di

interpello ogni valutazione relativa alla verifica delle caratteristiche
tecniche e strutturali di un edificio, anche ai fini della riconducibilità dello
stesso tra gli immobili che possono essere oggetto dell’agevolazione di cui
al Superbonus, si fa presente che da quanto rappresentato in istanza e dai
relativi allegati, nel caso in esame sembra sussistere un unico edificio, così
come previsto nella definizione sopra riportata del d. lgs. 192 del 2005,
ancorché vi siano due diversi condomini.
Pertanto, è possibile ritenere che, ai fini della spettanza dell’agevolazione in
commento per spese relative ad interventi di efficientamento energetico
(trainanti e trainati) sia necessario verificare il miglioramento di almeno
due classi energetiche, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento
della classe energetica più alta, sull’edificio considerato nella sua interezza,
ossia anche con riferimento alla porzione del corpo di fabbrica relativa
all’altro condominio.
Allo stesso modo, per gli interventi di cui all’articolo 119, comma 1, lettera
a), del decreto legge 34 del 2020, si è dell’avviso che l’isolamento termico
delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate debba interessare
l’involucro del medesimo intero edificio, con un’incidenza superiore al 25
per cento della superficie disperdente lorda dello stesso.
Pertanto, solo nel rispetto di tale condizione e di tutti gli altri requisiti ed
adempimenti previsti dalla disciplina in materia (non oggetto di valutazione
nella presente risposta), il condominio istante potrà essere ammesso a
fruire della detrazione di cui al 110 per cento per gli interventi di
riqualificazione energetica trainanti e trainati eseguiti sulle proprie parti
comuni.
Relativamente agli interventi antisismici, invece, si rammenta che, secondo
quanto disposto dall’articolo 119, comma 4, del decreto legge 19 maggio
2020, n. 34, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, la
detrazione prevista dall’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto
legge 4 giugno 2013, n. 63 è elevata al 110 percento. Si tratta, nello specifico,
degli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti
strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente, di cui
all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), relativi ad edifici ubicati nelle zone
sismiche 1, 2 e 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri
n. 3274 del 20 marzo 2003, inclusi quelli dai quali deriva la riduzione di una

o due classi di rischio sismico, anche realizzati sulle parti comuni di edifici
in condominio (commi da 1-bis a 1- sexies).
Al riguardo, si osserva che, in ordine agli immobili oggetto degli interventi
ammessi al Superbonus ai sensi del comma 4 dell’articolo 119 del decreto
Rilancio, le Risposte n. 63 e n. 87 del 2021 hanno chiarito che tali interventi,
in quanto finalizzati alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del
rischio sismico degli edifici, devono essere realizzati sulle parti strutturali
dell’intero edificio (cfr. da ultimo anche la circolare 9 luglio 2020 n. 19) e,
pertanto, nell’ipotesi in cui l’edificio sia composto da più unità immobiliari
distintamente accatastate, sulle “parti comuni” alle predette unità
immobiliari.
Pertanto, in linea con tali chiarimenti, è possibile ritenere che risulti
preclusa la possibilità di accedere alle detrazioni previste nell’ambito degli
interventi per l’adozione di misure antisismiche realizzati esclusivamente
su una singola “porzione” dell’edificio di cui fa parte il condominio istante,
e non sulle parti comuni strutturali di tale intero edificio.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi rappresentati, assunti
acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un
giudizio in merito alla conformità alle normative urbanistiche degli
interventi che verranno eventualmente realizzati, nonché alla
qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui
rimane fermo ogni potere di controllo dell’Amministrazione finanziaria.

DIRETTORE REGIONALE
Pier Paolo Verna
IL CAPO UFFICIO
Paola Alfieri