Edificio plurifamiliare privo di agibilità con superficie unità immobiliari inferiore al 50 per cento e impianto di riscaldamento centralizzato con accatasto antecedente alla legge n.765 del 1967

In via preliminare, si rappresenta che esula dal presente parere ogni
valutazione relativa ai requisiti che devono essere rispettati per fruire
dell’agevolazione di cui al “Superbonus”, per i quali si rimanda ai
chiarimenti resi con le circolari n. 24 dell’8 agosto 2020 e n. 30 del 22
dicembre 2020, nonché ai decreti del Ministro dello Sviluppo Economico del
6 agosto, denominati “Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle
detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici” e
“Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione
energetica degli edifici”.
Tanto premesso, si osserva che l’articolo 119 del decreto legge 19 maggio
2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazioni,
dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che
disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31
dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a
fronte di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica (ivi inclusa
l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di
veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla
riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su
unità immobiliari residenziali.

La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese
sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le
detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli
edifici (cd.ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio,
inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate,
rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63,
convertito dalla legge 3 agosto 2013, n.90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio,
mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato
nei successivi commi 9 e 10.
Da ultimo, si fa presente, che l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f), della
legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato
l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica
alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa
sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali
di pari importo.
La successiva lettera m) del citato articolo 1, comma 66, della legge di
bilancio 2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto
Rilancio il comma 8- bis ai sensi del quale “Per gli interventi effettuati dai
soggetti di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022
siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento
complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese
sostenute entro il 31 dicembre 2022”.
L’articolo 1, comma 74, della citata legge di bilancio 2021 prevede che
l’efficacia delle sopra richiamate proroghe di cui al comma 66 “resta
subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione
europea”.
Come precisato nella circolare n. 24 del 2020, il Superbonus spetta a fronte
del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati
alla riqualificazione energetica degli edifici ed alla riduzione del rischio
sismico, indicati rispettivamente nei commi 1 e 4 del citato articolo 119 (cd.
interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati
congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5,
6 e 8 del medesimo articolo, effettuati:

– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia
trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o
più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e
relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno
di edifici in condominio (solo trainati).
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le
disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità
immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla
categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Come chiarito dalla circolare n. 24 del 2020 (paragrafo 2), l’agevolazione
riguarda le spese sostenute per interventi effettuati su singole unità
immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali situati nel
territorio dello Stato.
Sono escluse, invece, le spese sostenute per interventi su immobili utilizzati
per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni, come identificati
al paragrafo 1.2 del medesimo documento di prassi.
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative
spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione,
soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua
interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari
destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è
possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di
unità immobiliari non residenziali (ad esempio, strumentale o merce)
che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta
inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle
parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari
destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione
spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio
box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.
Con riferimento al quesito posto dall’istante, si rappresenta che l’articolo
24, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.

380 (Testo unico dell’edilizia), così come da ultimo sostituito dall’articolo 3,
comma 1, lettera i), del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222,
prevede che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità,
risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati,
valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la
conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati
mediante segnalazione certificata.
Il successivo comma 2 prevede che, “ai fini dell’agibilità, entro quindici
giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto
titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la
segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi
causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata,
per i seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni
o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che
possano influire sulle condizioni di cui al comma 1”.
Al riguardo, si rileva che esula dalle prerogative dell’interpello
l’appuramento delle caratteristiche tecniche di un intervento ai fini del suo
corretto inquadramento in ambito edilizio, incluso l’accertamento delle
condizioni previste ai fini dell’applicazione del citato articolo 24, comma 1,
del d.p.r. 380 del 2001 all’edificio oggetto della presente istanza di
interpello. Detta qualificazione, inerente alle opere edilizie, spetta infatti al
Comune, o altro ente territoriale competente in materia di qualificazione
dell’opera edilizia e rispetto delle disposizioni urbanistiche e presuppone
valutazioni di natura tecnica che non rientrano nelle competenze
esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.
Pertanto, fermo restando il possesso del titolo amministrativo che assente i
lavori e la conformità degli stessi alla normativa urbanistica, nonché la
ricorrenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previsti e il
rispetto degli adempimenti necessari per accedere all’agevolazione in
questione, che non sono oggetto del presente parere, si ritiene che l’istante
condominio possa essere legittimato ad accedere al Superbonus per le spese
sostenute per i lavori di cui all’art. 119 del decreto Rilancio effettuati sulle
parti comuni dell’edificio condominiale.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi rappresentati, assunti
acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un

giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati in
base alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e
quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di
controllo dell’amministrazione finanziaria.

DIRETTORE REGIONALE
Pier Paolo Verna
IL CAPO UFFICIO
Paola Alfieri