Superbonus – interventi di riqualificazione energetica su abitazione costituita da tre particelle catastali unite di fatto ai fini fiscali – Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto
Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha
introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal
1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle
spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi
inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di
veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del
rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari
residenziali.
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è
ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le
detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd.
ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli
antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14
e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n.
90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre
l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi
commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti
che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione
energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio
(compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del
2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119
del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici
e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in
luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul
corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato
dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di
credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi
inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito
d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti
di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultime citate, comprese quelle relative
all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei
soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica
22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore
dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847 e 12 ottobre 2020, prot. n.
326047.
Da ultimo si fa presente, che l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f) della legge 30
dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del
decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al
30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è
ripartita in quattro quote annuali di pari importo.
La successiva lettera m) del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio
2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto Rilancio il comma 8-
bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9,
lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per
almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento
spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022».
Il comma 67, del citato articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha inserito
nell’articolo 121 del decreto Rilancio il comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra
richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno
2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119». L’articolo 1, comma 74
della citata legge di bilancio 2021 prevede che l’efficacia delle sopra richiamate
proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione
da parte del Consiglio dell’Unione europea».
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti
chiarimenti, prima dell’entrata in vigore della legge di bilancio 2021, con la circolare 8
agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e da ultimo con la
circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti, in
particolare, con riferimento ai requisiti di accesso all’agevolazione non oggetto della
presente istanza di interpello.
Come precisato nella predetta circolare n. 24/E del 2020, ai sensi del citato
articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle
spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e
alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad
ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”):
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia
trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative
pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di
edifici in condominio (solo trainati).
Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettera n) della legge 30 dicembre 2020, n.
178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio,
prevedendo al comma 9, lettera a), che il Superbonus si applica agli interventi
effettuati «(…) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa,
arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro
unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico
proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».
Ciò posto, con specifico riguardo alla fattispecie prospettata dal Contribuente, si
rappresenta quanto segue.
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà
esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi
dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
A seguito delle modifiche previste dall’articolo 1, comma 66, lettera b), della
citata legge n. 178 del 2020 al comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio «
Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata
di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti
per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica;
impianto di climatizzazione invernale».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi
autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa
riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della
«indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a
tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia
costituito o meno in condominio.
Il comma 1-bis, inoltre, dispone che «per “accesso autonomo dall’esterno” si
intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da
cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da
giardino anche di proprietà non esclusiva».
Sulla base di tale normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare
abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in
multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri
immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non
esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata
e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di
passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo
dall’esterno» qualora, ad esempio:
– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri
soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i
posti auto;
– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di
proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.
La citata circolare n. 24/E del 2020, in relazione agli interventi di efficienza
energetica effettuati dalle «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di
impresa, arti e professioni, su unità immobiliari», in linea con la disposizione
contenuta nel comma 10 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, ha chiarito che il
Superbonus si applica limitatamente agli interventi realizzati su un numero massimo di
due unità immobiliari.
Sulla base di quanto rappresentato in istanza, si rileva che le unità immobiliari
sulle quali l’Istante intende effettuare interventi di efficientamento energetico rientranti
nel Superbonus sono riconducibili alla fattispecie esaminata dalla circolare n. 27/E del
13 giugno 2016 al paragrafo 1.7, laddove è stato chiarito che «non è, di norma,
ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di
esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla
titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i
menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in
un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per
dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali
diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di
cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte
dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni. Tali
dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare:[……] l’inserimento, nel
riquadro “Note relative al documento”, della dizione “Porzione di u.i.u. unita di fatto
con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u.
ai fini fiscali”».
Ciò posto, tenuto conto della normativa e della prassi illustrate, nonché delle
precisazioni formulate dall’Istante riguardo alla stretta interconnessione delle particelle
catastali in questione unite ai fini fiscali, come risulta dall’annotazione presente nella
visura catastale, costituenti un’unica residenza, si ritiene che l’unità residenziale
descritta nell’istanza, (solo formalmente costituita da tre distinte particelle catastali),
debba considerarsi come una unica unità residenziale unifamiliare, con conseguente
applicazione di un unico limite di spesa ai fini della fruizione del Superbonus.
Con riguardo alla possibilità per l’Istante, architetto regolarmente iscritto al
relativo Albo professionale, di sottoscrivere in proprio la progettazione esecutiva e la
direzione dei lavori, le certificazioni e le attestazioni connesse con l’esecuzione dei
lavori, fermo restando che trattasi di una questione che esula dalle competenze della
Scrivente, per ciò che concerne gli interventi di efficientamento energetico si rinvia ai
chiarimenti disponibili sul sito web dell’Enea (https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazionifiscali/ ecobonus/faq-
ecobonus.html) nella parte in cui è stato chiarito che “L’asseverazione e l’attestato di
prestazione energetica possono essere redatti da un qualsiasi tecnico abilitato alla
progettazione di edifici e impianti nell’ambito delle competenze ad esso attribuite
dalla legislazione vigente (cfr. DPR 75/2013) e iscritto allo specifico Ordine o
Collegio professionale” mentre “Riguardo al principio di estraneità ai lavori,
l’obbligo sussiste solo per il tecnico che redige l’A.P.E., in accordo col medesimo DPR
75/2013″ (cfr. FAQ n. 2.A”).
In particolare, il decreto interministeriale 6 agosto 2020, contenente i requisiti
tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli
edifici (cd. cobonus), non preclude al direttore dei lavori o al progettista la possibilità
di firmare gli attestati di prestazione energetica (APE) cd. convenzionali per l’accesso
alle detrazioni fiscali del Superbonus, finalizzati soltanto a dimostrare che l’edificio
considerato nella sua interezza consegua, dopo gli interventi, il miglioramento di due
classi energetiche.
Resta inteso che, per la redazione degli A.P.E. di cui all’articolo 6 del d.lgs. 19
agosto 2005, n. 192, trovano applicazione i requisiti di indipendenza e imparzialità dei
soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici, di cui all’articolo 3 del
d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75.
Per completezza si rileva che, per gli ulteriori requisiti di accesso al Superbonus
che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citate circolari
n. 24/E e n. 30/E del 2020.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in
merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative
urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui
rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

IL DIRETTORE CENTRALE