Protocollo: Risposta n. 461/2021
Data:
Ente: Ade
Territorialità: Nazionale
L’Istante fa presente di essere proprietario di un intero edificio composto da 8
unità immobiliari. In particolare l’edifico è composto da:
– una abitazione di categoria catastale A/2 (abitazione di tipo signorile);
– due abitazioni A/3 (abitazione di tipo popolare);
– due unità pertinenziali di categoria catastale C/6 (stalle scuderie, rimesse
autorimesse) e tre unità pertinenziali C/2 (magazzini e locali di deposito).
L’Istante intenderebbe donare a favore:
1) delle due figlie, in proprietà esclusiva, un’unità abitativa A/2) e una A/3;
2) alla moglie, le due unità pertinenziali di categoria C/6 e due delle tre
pertinenze di categoria C/2.
Per effetto delle predette donazioni si costituirebbe un condominio ai sensi
dell’articolo 1117 del codice civile sulle parti comuni alle diverse unità immobiliari di
proprietà di soggetti diversi. In accordo con i futuri condòmini, l’Istante intende
effettuare alcuni interventi di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione, sia sulle
parti comuni, sia sulle singole unità immobiliari.
Lo stesso rappresenta che intende usufruire delle detrazioni cd (Superbonus),
previste dal decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito decreto Rilancio). Ciò
considerato chiede se:
1) con riguardo agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari
distintamente accatastate di cui all’articolo 119, comma 1, lett. a), del decreto Rilancio
, al fine di verificare il numero di unità immobiliari complessive, rilevino solamente
quelle ad uso abitativo oppure rilevino anche le unità pertinenziali;
2) se l’estensione della possibilità di fruire della detrazione nella misura del
110% alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, prevista dall’articolo 119, comma
8-bis, del decreto Rilancio, per gli interventi effettuati, tra gli altri, dalle persone
fisiche, si applichi solo per gli interventi effettuati sulle parti comuni del suddetto
edificio, oppure anche ai lavori “trainati” effettuati sulle singole unità immobiliari.
L’Istante fa presente che rispetto al quesito sub 1), laddove nel numero di unità
immobiliari che compongono gli edifici posseduti da un unico proprietario (o in
comproprietà da più persone fisiche) di cui all’articolo 119, comma 9, lett. a), del
decreto Rilancio, fosse necessario conteggiare anche le unità pertinenziali, ha
intenzione di effettuare la descritta donazione, cosi come precisato nell’istanza, alle
due figlie in proprietà esclusiva (un’unità abitativa ciascuna) e alla moglie due unità
immobiliari di categoria C/6 e due di categoria C/2.
L’Istante chiede se, nella sola ipotesi in cui, con riguardo agli edifici dell’unico
proprietario composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, al
fine di verificare il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, non si
debba fare riferimento alle sole unità immobiliari a destinazione abitativa classificate
nella categoria catastale A, ma anche alle unità immobiliari pertinenziali (quesito 1),
sussistano eventuali profili abusivi con riferimento alla prospettata operazione di
donazione alle figlie e al coniuge delle unità immobiliari descritte e successiva
effettuazione degli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e di
efficientamento energetico, al fine di fruire delle agevolazioni previste dal decreto
Rilancio.
L’interpello riguarda la richiesta di chiarimenti in merito alle agevolazioni previste dal Superbonus per gli interventi effettuati su un edificio unico soggetto a più proprietà. In particolare, si chiede se sia possibile usufruire della detrazione fiscale in caso di interventi su porzioni di proprietà esclusive all’interno dell’edificio e se la spesa debba essere imputata al condominio o al singolo proprietario.
L’Istante ritiene che:
1. con riguardo agli edifici dell’unico proprietario composti da due a quattro
unità immobiliari distintamente accatastate “al fine di verificare il numero di unità
immobiliari che compongono l’edificio si debba fare riferimento alle sole unità
immobiliari a destinazione abitativa classificate nella categoria catastale A, non
anche alle unità immobiliari pertinenziali”;
2. con riguardo all’ambito applicativo di tale ultima disposizione ritiene che vi
rientrino “sia gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, sia gli interventi
cd. “trainati” effettuati sulle singole unità immobiliari”.
Ritiene che l’operazione di donazione alle figlie e al coniuge delle unità
immobiliari descritte e successiva effettuazione degli interventi relativi all’adozione di
misure antisismiche e di efficientamento energetico non configura alcuna condotta
abusiva in considerazione dall’assenza di vantaggi fiscali indebiti.
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto
Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, ha
introdotto nuove disposizioni che disciplinano come modificato dal decreto legge 14
agosto 2020, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126
e dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021), disciplina la
detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020, stabilita nella misura del 110 per
cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza
energetica (ivi inclusa l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per
la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla
riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità
immobiliari residenziali. La detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari
importo.
La detrazione in origine si applicava alle spese sostenute, per i predetti interventi
“trainanti” e “trainati”, dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021. Tali termini sono
stati modificati dalla citata legge di Bilancio 2021 e, da ultimo, dal decreto legge 6
maggio 2021, n. 59, in corso di conversione. Per effetto di tali modifiche il
Superbonus spetta, tra l’altro, per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e, per gli
interventi realizzati dai condomini, anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre
2022.
Per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2021, la detrazione è ripartita in
cinque quote annuali di pari importo, mentre per le spese sostenute nell’anno 2022, la
detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo.
Le disposizioni in materia di Superbonus si affiancano a quelle già vigenti che
disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli
edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi
quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli
articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto
2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre
l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi
commi 9 e 10.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, prima dell’entrata in
vigore della legge di bilancio 2021, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8
agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e da ultimo con la
circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti, in
particolare, con riferimento ai requisiti di accesso all’agevolazione non oggetto della
presente istanza di interpello.
In relazione alle questioni interpretative poste dai contribuenti in merito alla
disciplina agevolativa in questione sono state inoltre pubblicate diverse risposte a
istanze d’interpello consultabili nella pagina dedicata al Superbonus dell’agenzia delle
entrate https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/superbonus.
Relativamente agli interventi ammessi, nella predetta circolare n. 24/E del 2020
viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus
spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a specifici interventi finalizzati alla
riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 dell’articolo 119 (cd.
interventi “trainanti”) e ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd.
interventi “trainati”) indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119.
La citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che, tenuto conto della locuzione
utilizzata dal legislatore nell’articolo 119, comma 9, lettera a), del decreto Rilancio,
riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini
dell’applicazione del Superbonus l’edificio oggetto degli interventi deve essere
costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117
a 1139 del codice civile.
Successivamente, con la legge di bilancio 2021è stato modificato il predetto
comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il
Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori
dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi
su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate,
anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche
».
Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto, l’agevolazione spetta anche se
gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto
composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra
persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021. Anche
in tale ultima ipotesi i predetti soggetti possono beneficiare del cd. Superbonus per gli
interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità
immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi
effettuati sulle parti comuni dell’edificio (cfr. art. 119, comma 10). Come chiarito, in
risposta all’interrogazione in Commissione Finanze, n. 5-05839 del 29 aprile 2021, ai
fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche
indicazioni nella norma, si ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate
autonomamente anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della
modifica operata dalla legge di bilancio 2021.
In relazione all’ambito temporale di applicazioni delle disposizioni previste
dall’articolo 119, del decreto Rilancio, si rappresenta che, in generale, (eccetto per
alcune categorie di soggetti) a seguito delle modifiche apportare allo stesso articolo
119 (cfr. art. 1, comma 66, lett. m), legge 30 dicembre 2020, n. 178) la detrazione
prevista nella misura del 110 per cento si applica per le spese documentate e rimaste a
carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022, da
ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote
annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022.
Da ultimo l’articolo 119, comma 8-bis del decreto Rilancio è stato sostituito
dall’articolo 1, comma 3, lett. b), decreto legge 6 maggio 2021, n. 59 (in corso di
conversione) prevedendo, tra l’altro, che per «gli interventi effettuati dalle persone
fisiche di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano
stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la
detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre
2022. Per gli interventi effettuati dai condomini di cui al comma 9, lettera a), la
detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre
2022».
Per effetto di tali disposizioni il legislatore ha previsto, tra l’altro, per le persone
fisiche, con riferimento agli interventi effettuati su edifici composti da due a quattro
unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico
proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, per i quali alla data del 30
giugno 2022, abbiano effettuato lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento
complessivo che la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute
entro il 31 dicembre 2022.
Mentre, per gli interventi effettuati dai condomìni di cui allo stesso all’articolo
119 comma 9, lett. a) del decreto Rilancio, la detrazione del 110 per cento spetta anche
per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, indipendentemente se, alla data del
30 giugno 2022, abbiano effettuato o meno interventi per il 60 per cento di quelli
complessivi.
In relazione agli interventi ammissibili, come chiarito con la citata circolare n.
24/E del 2020, con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che gli interventi
trainati siano effettuati congiuntamente agli interventi trainanti ammessi al
Superbonus, si precisa che tale condizione si considera soddisfatta se «le date delle
spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo
individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli
interventi trainanti».
Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per
gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza
dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute
nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e
la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.
Con riferimento al caso di specie, in cui l’edificio, di cui l’Istante è unico
proprietario, è composto da 8 unità immobiliari accatastate separatamente di cui tre
unità immobiliari residenziali, due unità di categoria catastale C/6 e tre unità C/2 , nel
presupposto, non verificabile in sede di interpello, che tali ultime unità immobiliari
siano pertinenziali alle unità residenziali (cfr. circolare n. 98/E del 2000), si ritiene che
possa applicarsi il Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla
normativa nei termini sopra precisati e ferma restando l’effettuazione di ogni
adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello).
Tenuto conto della risposta al quesito 1), il quesito antiabuso si ritiene assorbito.
IL DIRETTORE CENTRALE
N° Prot. Risposta n. 114
Territorio Nazionale
Data 16/02/2021
Ente Ade
N° Prot. Risposta n. 61
Territorio Nazionale
Data 28/01/2021
Ente Ade
N° Prot. n. 956-1242/2021
Territorio Nazionale
Data 13/03/2021
Ente Ade