Superbonus – Unità immobiliare a destinazione residenziale – Articolo 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio).

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio),
convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove
disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al
31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica
(ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica
di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del
rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del
110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le
nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni
spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus)
nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd.
sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del
decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre
l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi
commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti
che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione
energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio
(compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del
2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119
del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al cd bonus facciate di cui
all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono
optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di
sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso,
anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato
sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri
soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in
fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito
d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti
di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative
all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei
soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica
22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore
dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot.
n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti
chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre
2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.

In particolare, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai
sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del
sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di
edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies
dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma
4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).
La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute
dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse
pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati
congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del
medesimo articolo 119.
Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici
in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative
pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà
esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi
dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia
dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per
il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi
autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa
riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della
«indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a
tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia
costituito o meno in condominio.
Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal
citato decreto interministeriale 6 agosto 2020, che la presenza di un «accesso
autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di
un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o
portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di
proprietà esclusiva».
Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri
utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili,
costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai
fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento
energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo
sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari
funzionalmente indipendenti.
Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione
del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il
comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo
dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità
immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla
strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità
immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in
multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia
su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i
pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del
possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di
passaggio a servizio dell’immobile.
Con riferimento al caso di specie, l’istante dichiara di essere proprietario di un
edificio composto da 3 unità immobiliari, “funzionalmente indipendenti”, di cui:
– una a destinazione residenziale, con accesso autonomo dall’esterno
direttamente da strada pubblica;
– una ad uso ufficio (categoria catastale A/10);
– una adibita a cabina elettrica (categoria catastale D/1) di cui l’istante, pur
essendo proprietario, “non ne ha il possesso in quanto sulla stessa è costituita una
servitù (diritto reale) a favore di ENEL”.
Nel presupposto che l’unità immobiliare a destinazione residenziale, sia
«funzionalmente indipendente» e quindi dotata di installazioni o manufatti di
qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il
riscaldamento di proprietà esclusiva e disponga di un accesso autonomo dall’esterno,
nei termini sopra descritti, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla
normativa e ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non
oggetto della presente istanza di interpello), l’Istante potrà accedere al Superbonus con
riferimento all’unità immobiliare ad uso residenziale.
Diversamente, le altre unità immobiliari che compongono l’edificio e di cui lo
stesso istante è proprietario non si configurano come unità immobiliari residenziali e
pertanto non possono accedere al Superbonus.
Resta inteso che per la verifica dei requisiti di accesso al Superbonus, che non
sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E
del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio
l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi
agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.

Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in
merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative
urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui
rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

IL DIRETTORE CENTRALE