Superbonus – interventi antisismici realizzati su un edificio di un unico proprietario composto da unità abitative funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo – Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020,n. 34 (decreto Rilancio). Rettifica parziale a risposta n. 231 pubblicata il 9/04/2021

A parziale rettifica della risposta n. 231 pubblicata il 9 aprile 20210, si osserva
quanto segue.
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto
Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha
introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal
1° luglio 2020, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di
specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di
impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli
edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli
edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le
detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd.
ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli
antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14
e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n.
90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre
l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi
commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti
che sostengono, negli anni 2020 2021 e 2022, spese per interventi di riqualificazione
energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio
(compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del
2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119
del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici
e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in
luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul
corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato
dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di
credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi
inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito
d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti
di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultime citate, comprese quelle relative
all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei
soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica
22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore
dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847 e 12 ottobre 2020, prot. n.
326047.
Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f) della legge 30 dicembre 2020, n.
178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio,
prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e
che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro
quote annuali di pari importo.
La successiva lettera m) del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio
2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto Rilancio il comma 8-
bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9,
lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per
almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento
spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022». Il comma 67 del citato
articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha inserito nell’articolo 121 del decreto Rilancio
il comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra richiamate disposizioni «si applicano anche
ai soggetti che sostengono, nell’anno 2022, spese per gli interventi individuati
dall’articolo 119». L’articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 prevede
che l’efficacia delle sopra richiamate proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta
subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea
».
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, prima dell’entrata in
vigore della legge di bilancio 2021, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8
agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e da ultimo con la
circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Come precisato nella predetta circolare n. 24/E del 2020, ai sensi del citato
articolo 119, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni
specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure
antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi,
realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”):
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia
trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative
pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di
edifici in condominio (solo trainati).
Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettera n) della legge 30 dicembre 2020, n.
178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio,
prevedendo al comma 9, lettera a), che il Superbonus si applica agli interventi
effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o
professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità
immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o
in comproprietà da più persone fisiche».
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le
disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità immobiliari
appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le
unità immobiliari non aperte al pubblico.
Ai fini che qui rilevano, si ricorda che a seguito delle modifiche previste
dall’articolo 1, comma 66, lettera b), della citata legge n. 178 del 2020 al comma 1-bis
dell’articolo 119 del decreto Rilancio «Un’unità immobiliare può ritenersi
“funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti
installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento
idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione
invernale».
Il comma 1-bis, inoltre, dispone che «per “accesso autonomo dall’esterno” si
intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da
cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da
giardino anche di proprietà non esclusiva».
Sulla base di tale normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare
abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in
multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri
immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non
esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata
e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di
passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo
dall’esterno» qualora, ad esempio:
– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri
soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i
posti auto;
– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di
proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.
Per quanto di interesse, si rileva che la citata circolare n. 24/E del 2020, secondo
quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o
principali”, tra gli altri, gli interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico di
cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd.
sismabonus). La normativa prevede inoltre limiti di spesa massima diversi a seconda
che l’intervento sia realizzato sulle parti comuni di un edificio in “condominio” o
costituito da due a quattro unità distintamente accatastate di un unico proprietario o in
comproprietà tra più persone fisiche [cfr. articolo 119, comma 1, lettere a) e b)] oppure
su un edificio unifamiliare o su una unità immobiliare, indipendente e con accesso
autonomo dall’esterno, situata in edifici plurifamiliari.
In ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il
comma 4 dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, non richiama, a differenza
dei commi 1 e 2, “gli edifici unifamiliari o le unità immobiliari situate all’interno di
edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più
accessi autonomi dall’esterno”.
Pertanto, come chiarito dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici nel parere
reso con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615, dovendo l’intervento di riduzione del
rischio sismico analizzare necessariamente l’intera struttura, non è necessario, ai fini
del “Super sismabonus” verificare se le unità immobiliari abbiano le caratteristiche
indicate in tali commi.
Nel caso di specie, l’Istante dichiara di voler realizzare interventi di
miglioramento sismico su sei unità immobiliari di sua proprietà (due unità abitative e
relative pertinenze e due unità immobiliari ad uso deposito non costituenti pertinenze
di unità abitative), facenti parte di un unico fabbricato, che dichiara essere ”
funzionalmente indipendenti” e con la disponibilità di “almeno un accesso autonomo”
dall’esterno.
Trattandosi di un fabbricato, composto da 6 unità distintamente accatastate (di
cui 2 pertinenziali ad una delle 2 abitazioni), di proprietà dell’Istante rileva quanto
stabilito all’articolo 119, comma 9, lettera a) secondo cui sono ammessi al Superbonus
anche gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate,
posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In tale
ipotesi, i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi
realizzati su un numero massimo di quattro unità immobiliari, fermo restando il
riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni
dell’edificio. Come chiarito in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-
05839 del 29 aprile 2021, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del
computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate
autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della
modifica operata con la legge di bilancio 2021. Con riguardo, invece, alla
determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi
effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del
numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze.
Anche in relazione agli edifici posseduti da un unico proprietario, inoltre, va
verificato che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza.
Pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo
qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza
ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento. Resta esclusa, la possibilità di
beneficiare del Superbonus per le spese relative ad interventi “trainati” realizzati sulle
singole unità non residenziali.
Nel caso di specie, pertanto, nel rispetto di ogni condizione richiesta dalla
normativa nei termini sopra precisati, ferma restando l’effettuazione di ogni
adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello) e nel
presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi siano parte del
medesimo corpo di fabbrica, si ritiene che l’Istante unico proprietario dell’edificio
possa accedere al Superbonus per le prospettate opere di intervento sismico, con limite
massimo pari a 96.000,00 euro moltiplicato per le 6 unità immobiliari componenti il
fabbricato oggetto del quesito.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in
merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla
qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma
agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione
finanziaria.

IL DIRETTORE CENTRALE