Superbonus – Interventi realizzati su immobile in comodato d’uso gratuito – Articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio.)

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio),
convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove
disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al
31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte
di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa l’installazione di
impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli
edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli
edifici (cd. Superbonus).
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le
detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd.
ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli
antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14
e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n.
90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre
l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi
commi 9 e 10.
Al riguardo, preliminarmente, si osserva che nel corso dell’iter legislativo di
conversione in legge del decreto Rilancio, il citato comma 10 è stato sostituito al fine
di prevedere che le persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni,
possono beneficiare del Superbonus per gli interventi finalizzati al risparmio
energetico, indicati nei commi 1 e 2 del citato articolo 119, realizzati fino ad un
massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento, senza limitazioni,
delle medesime detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Per effetto delle modifiche, è stato posto un limite alle unità immobiliari in
relazione alle quali un medesimo soggetto più fruire delle detrazioni in esame mentre
non opera più la limitazione, in origine prevista, riferita alla applicabilità del
Superbonus ad interventi realizzati sulle singole unità immobiliari adibite ad
abitazione principale.
Il limite numerico alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolabili non
opera, tuttavia, nel caso di interventi antisismici.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti
chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari
approfondimenti.
Con tale circolare è stato precisato che ai fini della detrazione, le persone fisiche
che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto
dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al
momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. In particolare,
i soggetti beneficiari, devono detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione,
anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del
consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Al fine di garantire la
necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione
dell’immobile risultante da un atto registrato, al momento dell’inizio dei lavori o al
momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla
detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.
Sotto il profilo oggettivo, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle
spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e
alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad
ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia
trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative
pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di
edifici in condominio (solo trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà
esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi
dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia
dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per
il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad
esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune
ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta
l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi
autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa
riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della
«indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a
tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia
costituito o meno in condominio.
Nel caso di specie non è stato precisato se l’immobile sul quale si intendono
effettuare gli interventi rientri tra quelli sopra elencati. Pertanto, qualora l’immobile
oggetto dell’interpello possieda le caratteristiche sopra evidenziate – nel rispetto di ogni
altra condizione richiesta dalla norma agevolativa e fermo restando l’effettuazione di
ogni adempimento richiesto, che non sono oggetto della presente istanza di interpello –
l’istante potrà fruire del Superbonus relativamente alla sostituzione del generatore di
calore con una pompa di calore che intende installare.
Si precisa che se l’immobile fa parte di un “condominio minimo”, ovvero di un
edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, la maggiore aliquota
si applica solo se l’intervento sopra elencato è eseguito congiuntamente con almeno
uno degli interventi di cui ai commi 1 e 4 del citato articolo 119 effettuato sulle parti
comuni condominiali e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di
due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe
energetica più alta da dimostrare mediante l’attesto di prestazione energetica (A.P.E.)
di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e a condizione che
gli interventi siano effettivamente conclusi.
Con riferimento al secondo quesito concernente la possibilità di applicare il
Superbonus alla spese di tinteggiatura della facciata esterna si osserva che tali
interventi non rientrano nell’ambito applicativo della disposizione in esame. Per tali
interventi l’Istante potrà eventualmente fruire della detrazione prevista nella misura del
90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 disciplinata dall’
articolo 1, commi da 219 a 223 della legge 27 dicembre 2019 n. 160 (cd. bonus
facciate).
Con riferimento alla applicazione di tale ultima agevolazione, sono stati forniti
chiarimenti con la circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E cui si rinvia per i necessari
approfondimenti.
Si segnala, da ultimo, che l’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio,
stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di
riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del
patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del
decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del
predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al
bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un
contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo
pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da
quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva
cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri
intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito
d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti
di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative
all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei
soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica
22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore
dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

IL DIRETTORE CENTRALE