Superbonus – Situazione esistente all’inizio dei lavori – Articolo 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio versione in vigore al 31/12/2020).

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio),
convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove
disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al
31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica
(ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica
di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del
rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del
110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le
nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni
spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus)
nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd.
sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del
decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre
l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi
commi 9 e 10.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative
all’esercizio delle opzioni (articolo 121 del decreto rilancio), da effettuarsi in via
telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del
decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con
i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n.
283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti
chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre
2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai
sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del
sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di
edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies
dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma
4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).
La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute
dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse
pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati
congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del
medesimo articolo 119.
Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di
edifici in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative
pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà
esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi
dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia
dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per
il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi
autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa
riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della
«indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a
tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia
costituito o meno in condominio.
Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal
citato decreto interministeriale 6 agosto 2020, che la presenza di un «accesso
autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di
un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o
portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di
proprietà esclusiva».
Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri
utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili,
costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai
fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento
energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo
sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari
funzionalmente indipendenti.
Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione
del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il
comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo
dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità
immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla
strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità
immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in
multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino, scala) comune ad altri immobili che
affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio
i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del
possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di
passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo
dall’esterno» qualora, ad esempio:
– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri
soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i
posti auto;
– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di
proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.
In particolare, relativamente agli interventi sulle parti comuni di un edificio
composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, nella citata circolare n.
24/E del 2020, è stato chiarito che in base a quanto stabilito dal comma 9, lett. a) del
citato articolo 119 del decreto Rilancio, che richiama espressamente i «condomìni», ai
fini dell’applicazione del Superbonus, l’edificio oggetto degli interventi deve essere
costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117
a 1139 del codice civile.
Ciò comporta che le spese per interventi realizzati su un edificio composto da
più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e,
pertanto, non costituito in condominio, non sono, invece, ammesse al Superbonus per
gli interventi di rischio sismico. La scelta del legislatore di richiamare espressamente,
tra i beneficiari del Superbonus, i «condomìni» non consente, infatti, di applicare a tale
agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di agevolazioni spettanti
per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus), nonché per
interventi di recupero del patrimonio edilizio, ivi compresi gli interventi di riduzione
del rischio sismico (sismabonus), attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del
decreto legge n. 63 del 2013. Con riferimento alle agevolazioni da ultimo richiamate,
infatti, è stato sostenuto che, per “parti comuni” devono intendersi “in senso oggettivo”
quelle riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere
dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un
condominio nell’edificio. Le agevolazioni sopra citate, pertanto, spettano anche
qualora l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di un
unico proprietario o comproprietari per le spese relative agli interventi realizzati sulle
suddette parti comuni.
Sotto il profilo oggettivo si rileva che nell’ambito degli interventi “trainanti” –
finalizzati all’efficienza energetica secondo quanto stabilito dal citato comma 1
dell’articolo 119, del decreto Rilancio il Superbonus, nel rispetto di determinati
requisiti tecnici, spetta per interventi:
– di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate
che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 per cento
della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
– interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di
climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il
raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza
almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n.
811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli
impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e
relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione (lettera b);
– interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di
climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento
o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o
geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di
accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione (lettera c).
Relativamente alle caratteristiche tecniche degli interventi di isolamento termico
sugli involucri ai fini del Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di
interpello, si rinvia alla citata circolare n. 24/E del 2020.
Il citato articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce, inoltre, che il Superbonus
spetta anche per le spese sostenute per ulteriori interventi cd. “trainati”, quali, tra gli
altri, quelli di efficientamento energetico disciplinati dall’articolo 14 del decreto legge
n. 63 del 2013, nei limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento.
La maggiore aliquota si applica solo se gli interventi “trainati” sono eseguiti
congiuntamente con un intervento finalizzato all’efficienza energetica “trainante”,
indicato nel comma 1 del citato articolo 119, del decreto Rilancio e sempreché
assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove
non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante
l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) di cui all’articolo 6 del decreto legislativo
19 agosto 2005, n. 192 e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.
Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini
dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati
congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata
circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta
se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese
nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori
per la realizzazione degli interventi trainanti. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione
del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate
nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi
trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e
nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la
realizzazione degli interventi trainanti.
Sempre sotto il profilo oggettivo, con riferimento alle detrazioni spettanti per le
spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi
finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti
interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più
immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno
considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e
non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei
lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette
detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus. Pertanto, ad
esempio, nel caso in cui:
– un edificio unifamiliare sia frazionato in due unità immobiliari funzionalmente
“non” indipendenti appartenenti allo stesso proprietario “solo” al termine dei lavori, gli
interventi che possiedono le caratteristiche richieste dalla norma sono ammessi al
Superbonus e la spesa massima agevolabile sarà calcolata con riferimento all’edificio
unifamiliare iniziale;
– due unità immobiliari “non” funzionalmente indipendenti in un edificio di un
unico proprietario, che al termine dei lavori vengano accorpate in un unico edificio, gli
interventi realizzati non sono ammessi al Superbonus;
– il proprietario di un intero edificio, composto da più unità immobiliari
distintamente accatastate, dona al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei
lavori, si costituisce un condominio e, di conseguenza, è possibile accedere al
Superbonus;
– si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile sia ai fini
dell’ecobonus che del sismabonus, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al
Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio
dei lavori.
Si osserva altresì che i soggetti persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di arti e
professioni, possono beneficiare della detrazione per gli interventi di efficienza
energetica su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il
riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni
dell’edificio (cfr. articolo 119, commi 9 e 10).
Nel caso di specie in cui l’Istante è proprietario di un edificio bifamiliare
sviluppato su due piani e composto di due unità immobiliari residenziali, nel
presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi siano
funzionalmente indipendenti, nei termini sopra descritti, si ritiene che l’istante possa,
in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento,
accedere al Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico valorizzando la
situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini
dell’applicazione delle predette detrazioni e che per l’individuazione del limite di
spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli
interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Al riguardo, si osserva che, in ordine agli immobili oggetto degli interventi
ammessi al Superbonus, il citato comma 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio –
riferito agli interventi antisismici – a differenza del comma 1 del medesimo articolo
119 – riferito, invece, agli interventi di risparmio energetico ivi indicati – non fa alcun
riferimento, alle «unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che
siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi
dall’esterno».
Ciò implica, in sostanza, che i predetti interventi antisismici devono essere
realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in
“condominio” o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.
Gli interventi antisismici in quanto finalizzati alla messa in sicurezza statica o
alla riduzione del rischio sismico degli edifici, devono essere realizzati sulle parti
strutturali dell’intero edificio (cfr, da ultimo circolare n. 19/E del 2020) e, pertanto,
nell’ipotesi in cui l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente
accatastate, sulle “parti comuni” alle predette unità immobiliari. Nel caso di specie,
pertanto, essendo l’edificio oggetto di intervento alla data di inizio dei lavori composto
da due unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario e, dunque,
non in condominio, le spese relative ai predetti interventi antisismici non sono
ammesse al Superbonus.
Per le spese sostenute per tali interventi, tuttavia l’Istante potrà eventualmente
fruire del cd. sismabonus di cui al citato articolo 16, comma 1-quinquies del decreto
legge n. 63 del 2013 atteso che, come già precisato, tale agevolazione spetta anche se
gli interventi riguardano le parti comuni “in senso oggettivo” riferibili a più unità
immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di
proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio. A tal riguardo si rinvia ai
chiarimenti forniti con la circolare n, 19 del 2020.
Si precisa che comunque sulle medesime spese non si può fruire di più
agevolazioni e che qualora sul medesimo immobile sono realizzati più interventi che
danno diritto a diverse agevolazioni, occorre contabilizzare distintamente le spese
relative a ciascun intervento agevolabile
Con riferimento infine alla tipologia di interventi che possano rientrare
nell’ambito di operatività delle detrazioni previste dal decreto rilancio si rinvia ai
chiarimenti già forniti con la citata circolare n. 24/E del 2020 e con la successiva
risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020 in cui, è stato precisato che il Superbonus
spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli
interventi agevolabili, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia
effettivamente realizzato. L’individuazione delle spese connesse agli interventi deve
essere effettuata da un tecnico abilitato; tale individuazione, quindi, esula dalle
competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.
Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non
sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E
del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio
l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi
agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in
merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative
urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui
rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

IL DIRETTORE CENTRALE