Superbonus – Unità immobiliare funzionalmente indipendente – Articolo 119, comma 1- bis del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto
Rilancio”), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha
introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal
1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle
spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi
inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di
veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del
rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari
residenziali.
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è
ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le
detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd.
ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli
antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14
e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n.
90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre
l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi
commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti
che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione
energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio
(compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del
2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119
del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici
e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in
luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul
corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato
dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di
credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi
inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito
d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti
di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultime citate, comprese quelle relative
all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei
soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica
22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore
dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847 e 12 ottobre 2020, prot. n.
326047.
Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f) della legge 30 dicembre 2020, n.
178 (legge di bilancio 2021) hanno modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio,
prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e
che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro
quote annuali di pari importo. La successiva lettera m) del citato articolo 1, comma 66,
della legge di bilancio 2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto
Rilancio il comma 8-bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di
cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati
effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione
del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.».
Il comma 67, del citato articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha inserito
nell’articolo 121 del decreto Rilancio il comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra
richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno
2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119».
Con riferimento all’applicazione di tale agevolazione, prima dell’entrata in vigore
della legge di bilancio 2021, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto
2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e da ultimo con la
circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti, in
particolare, con riferimento ai requisiti di accesso all’agevolazione non oggetto della
presente istanza di interpello.
Come precisato nella predetta circolare n. 24/E del 2020, ai sensi del citato
articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle
spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e
alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad
ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”):
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia
trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative
pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di
edifici in condominio (solo trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà
esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi
dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
A seguito delle modifiche previste dall’articolo 1, comma 66, lettera b), della
citata legge n. 178 del 2020 al comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio,
«Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata
di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti
per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica;
impianto di climatizzazione invernale».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi
autonomi dall’esterno, situate all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma
fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito
della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla
rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno
parte sia costituito o meno in condominio.
Il comma 1-bis, inoltre, dispone che «per “accesso autonomo dall’esterno” si
intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da
cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da
giardino anche di proprietà non esclusiva».
Sulla base di tale normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare
abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in
multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri
immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non
esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata
e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù
di passaggio a servizio dell’immobile (cfr. circolare n. 30/E del 2020, paragrafo
3.1.1).
Con riferimento al caso di specie – fermo restando che la valutazione, in
concreto, della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno»
dell’immobile costituisce un accertamento di fatto che esula dalle competenze
esercitabili dalla scrivente in sede di interpello – si ritiene che, nel presupposto che
l’unità immobiliare a destinazione residenziale, sia «funzionalmente indipendente» e
quindi dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva tra quelli per l’acqua, per il
gas, per l’energia elettrica e per il riscaldamento, e disponga di un accesso autonomo
dall’esterno, nei termini sopra descritti, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta
dalla normativa e ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti
non oggetto della presente istanza di interpello), l’Istante potrà accedere al Superbonus
con riferimento all’unità immobiliare di sua proprietà ad uso residenziale.
Per completezza si rileva che per gli ulteriori requisiti di accesso al Superbonus
che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citate circolari
n. 24/E e n. 30/E del 2020.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in
merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative
urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui
rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

IL DIRETTORE CENTRALE