Superbonus – interventi su unità immobiliare funzionalmente indipendente Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto
Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha
introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal
1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle
spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi
inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di
veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del
rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari
residenziali.
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è
ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le
detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd.
ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli
antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14
e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n.
90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre
l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi
commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti
che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione
energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio
(compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del
2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119
del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici
e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in
luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul
corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato
dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di
credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi
inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito
d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti
di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultime citate, comprese quelle relative
all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei
soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica
22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore
dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847 e 12 ottobre 2020, prot. n.
326047.
Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f) della legge 30 dicembre 2020, n.
178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio,
prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e
che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro
quote annuali di pari importo. La successiva lettera m) del citato articolo 1, comma 66,
della legge di bilancio 2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto
Rilancio il comma 8-bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di
cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati
effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione
del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.».
Il comma 67, del citato articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha inserito
nell’articolo 121 del decreto Rilancio il comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra
richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno
2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119». L’articolo 1, comma 74
della citata legge di bilancio 2021 prevede che l’efficacia delle sopra richiamate
proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione
da parte del Consiglio dell’Unione europea».
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, prima dell’entrata in
vigore della legge di bilancio 2021, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8
agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e da ultimo con la
circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti, in
particolare, con riferimento ai requisiti di accesso all’agevolazione non oggetto della
presente istanza di interpello.
Come precisato nella predetta circolare n. 24/E del 2020, ai sensi del citato
articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle
spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e
alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad
ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”):
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia
trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative
pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di
edifici in condominio (solo trainati).
Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettera n) della legge 30 dicembre 2020, n.
178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio,
prevedendo al comma 9, lettera a), che il Superbonus si applica agli interventi
effettuati «(…) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa,
arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro
unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico
proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà
esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi
dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
A seguito delle modifiche previste dall’articolo 1, comma 66, lettera b), della
citata legge n. 178 del 2020 al comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio «
Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata
di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti
per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica;
impianto di climatizzazione invernale».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi
autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa
riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della
«indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a
tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia
costituito o meno in condominio.
Il comma 1-bis, inoltre, dispone che «per “accesso autonomo dall’esterno” si
intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da
cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da
giardino anche di proprietà non esclusiva».
Sulla base di tale normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare
abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in
multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri
immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non
esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata
e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di
passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo
dall’esterno» qualora, ad esempio:
– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri
soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i
posti auto;
– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di
proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.
Nel caso prospettato, l’Istante è comproprietario di un’abitazione, che costituisce
porzione di un più ampio immobile suddiviso in più alloggi residenziali, dotata di
accesso autonomo e in via esclusiva di un serbatoio di gas, di un impianto di
riscaldamento, di un impianto elettrico, nonché in via non esclusiva di un impianto
idrico appartenente ad una utenza comune, con contatore esclusivo di ripartizione e
contabilizzazione, e di impianti di deiezione e depurazione dei reflui civili esclusivi
solo finché non sono convogliati verso un depuratore comune.
Ciò posto, sulla base di quanto rappresentato in istanza, ai sensi dell’ultimo
periodo del comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio, come modificato dalla
illustrata disposizione della legge di bilancio 2021, l’unità abitativa in questione può
ritenersi “funzionalmente indipendente”, risultando dotata di almeno tre installazioni o
manufatti di proprietà esclusiva tra «impianti per l’approvvigionamento idrico;
impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione
invernale».
Ne consegue che all’Istante, in relazione agli interventi ammissibili che intende
realizzare sull’unità abitativa, in presenza dei requisiti e delle condizioni
normativamente previste, non è precluso l’accesso al Superbonus.
Per completezza si rileva che per gli ulteriori requisiti di accesso al Superbonus
che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citate circolari
n. 24/E e 30/E del 2020.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in
merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati in base alle normative
urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui
rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

IL DIRETTORE CENTRALE