Protocollo: prot. n. 176488
Data: 22/12/2020
Ente: Ade
Territorialità: Lombardia
L’istante rappresenta di essere proprietario al 50 per cento di una unità
immobiliare termo-autonoma a destinazione residenziale, di tipo “villetta a
schiera”, di categoria catastale A/7. Detta unità fa parte di un condominio
orizzontale ed è dotata di un accesso indipendente da cortile di proprietà
condominiale che si configura come “accesso autonomo all’esterno” ai fini
della detrazione fiscale cd. Superbonus, come da comma 1-bis dell’articolo
119 del d.l. n. 34 del 2020.
Tanto premesso, il contribuente espone: “Visto che con tale nuovo comma,
introdotto dal D.L. 104-2020, come convertito dalla L. 126-2020, è stato
chiarito che è considerato accesso autonomo dall’esterno anche l’accesso
indipendente che consenta l’accesso da cortile di proprietà esclusiva, si
chiede se lo stesso paradigma possa essere applicato in relazione alla
definizione di indipendenza funzionale delle unità immobiliari, in
particolare si chiede se l’unità immobiliare di proprietà dello scrivente
possa essere considerata funzionalmente indipendente ai fini del
Superbonus 110%, considerato che:
– è dotata di proprio contatore dell’energia elettrica, installato dal gestore di
rete;
– è dotata di proprio contatore del gas, installato dal gestore di rete;
– il condominio ha un unico punto di consegna dell’acqua potabile fornita
dalla rete idrica pubblica, da tale punto di consegna condominiale parte una
tubazione comune di distribuzione dell’acqua, che ha un punto di consegna
per ogni villetta a schiera (nel giardino di ogni villetta, sulla tubatura in
arrivo dalla tubazione comune, è installato un contatore volumetrico);
– la raccolta delle acque reflue avviene mediante singole tubature in uscita
dalle villette a schiera (c’è una tubatura in uscita da ogni villetta), che
convogliano le acque nere in una tubazione comune di raccolta, tale
tubazione comune è collegata alla rete fognaria pubblica.”
L’interpello riguarda la richiesta di chiarimenti sul Superbonus del 110% per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati su una villetta a schiera. In particolare, si chiede se il bonus si possa applicare anche ai lavori di isolamento termico del tetto, se il tetto è una parte comune del fabbricato e se sia possibile utilizzare il bonus per la sostituzione della vecchia caldaia con una nuova a condensazione.
La risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate è che il bonus può essere applicato anche ai lavori di isolamento termico del tetto, sia se esso è una parte comune del fabbricato che se è una proprietà esclusiva dell’unità immobiliare, mentre per la sostituzione della caldaia non è previsto il bonus. Tuttavia, è possibile usufruire di altre detrazioni fiscali per l’acquisto di una caldaia a condensazione.
L’istante ritiene che la propria unità immobiliare rientri nella definizione di
“unità immobiliare funzionalmente indipendente con accesso autonomo
dall’esterno” e di potere quindi accedere autonomamente,
indipendentemente dal fatto di fare parte di un condominio, alle detrazioni
fiscali Superbonus di cui all’articolo 119 del d.l. n. 34 del 2020.
Inoltre, il contribuente ritiene che le prestazioni energetiche e/o sismiche
da conseguire debbano essere valutate con riferimento alla propria unità
immobiliare e non con riferimento all’edificio plurifamiliare orizzontale di
cui fa parte.
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio),
convertito dalla legge 17 luglio 2020 n.77 e da ultimo modificato dalla legge
n. 178 del 2020, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la
detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022,
spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di
specifici interventi su immobili finalizzati alla efficienza energetica (ivi
inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la
ricarica di veicoli elettrici negli edifici), nonché al consolidamento statico o
alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus), effettuati su
unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le
detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli
edifici (cd. ecobonus), nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio,
inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate,
rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63,
convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio,
mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato
nei successivi commi 9 e 10. Con riferimento all’applicazione di tale
agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con le circolari n. 24/E e n. 30/E
del 2020, cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
In particolare, con la citata circolare n. 24 del 2020 è stato chiarito che il
Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni
specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione
di misure antisismiche degli edifici, indicati nei commi 1 e 4 del predetto
articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad
ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi
“trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119,
effettuati, tra l’altro:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia
trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o
più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e
relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno
di edifici in condominio (solo trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà
esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi
autonomi dall’esterno e destinata all’abitazione di un singolo nucleo
familiare.
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi
autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la
norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale
sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso
autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio
plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno
in condominio.
Al riguardo, il comma 1-bis, dell’articolo 119 del d.l. n. 34 del 2020, come da
ultimo modificato dalla legge n. 178 del 2020, stabilisce che per accesso
autonomo si intende “un accesso indipendente, non comune ad altre unità
immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso
dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva” e
che per unità immobiliare funzionalmente indipendente” si intende quella
dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà
esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas;
impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.
Inoltre, la citata circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, al paragrafo 3.1.1, ha
ribadito che “si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso
autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in
multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune
ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo non
esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica
o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in
questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da
servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo
dall’esterno» qualora, ad esempio:
– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con
altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune
usata anche per i posti auto;
– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di
proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità
immobiliari”.
Pertanto, considerate le modifiche normative intervenute e fermo restando
che la valutazione dell’esistenza dell’accesso autonomo, così come la
verifica dell’autonoma funzionalità, presuppone valutazioni di fatto non
esperibili in sede di interpello, la scrivente è dell’avviso che qualora, oltre
all’impianto dell’energia elettrica e del gas, l’unità sia dotata di un impianto
di climatizzazione invernale di proprietà esclusiva, l’istante, ricorrendo
tutti gli ulteriori requisiti, potrà beneficiare per gli interventi agevolabili
previsti dell’agevolazione Superbonus.
In tale caso, la scrivente è dell’avviso che, trovandosi in presenza di
un’unità funzionalmente indipendente e con accesso autonomo
dall’esterno, le prestazioni energetiche e/o sismiche siano da valutare con
riferimento alla singola unità abitativa.
DIRETTORE REGIONALE
Pier Paolo Verna
IL CAPO UFFICIO
Paola Alfieri
N° Prot. Risposta n. 65
Territorio Nazionale
Data 28/01/2021
Ente Ade
N° Prot. Risposta n. 161
Territorio Nazionale
Data 08/03/2021
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N° Prot. n. 909-1494/2020
Territorio Emilia Romagna
Data 01/12/2020
Ente Ade